Аналитика [экономика и финансы]

Доходные дома современной России

12 августа 2011 г. Деловой журнал TOPNEFTEGAZ, №3/4 2011

Добыча нефти в Самарской области ведтся с 1936 года и губерния является крупным нефтяным регионом, с развитой нефтедобывающей и нефтеперерабатывающей промышленностью. Самарские НПЗ были основой могущества ЮКОСА, а теперь усиленно помогают быть первой «Роснефти». На сколько еще хватит нефти в этом крае и как дальше власти области планируют развивать все, что связано с нефтью и
газом?

Напомним, что доходные дома - здания, построенные с целью извлечения дохода путем сдачи помещений внаем, - впервые появились в Петербурге
в начале XVIII века, широкое распространение получили после указа 1769 года, разрешавшего устройство лавок в первых этажах зданий.

В дореволюционной России было более 600 доходных домов. Основной пик их строительства в Москве и Петербурге пришелся на вторую половину XIX века. Неудивительно, что первые из них в новой России начали функционировать именно в этих городах.

Доходные дома в Петербурге уже не фантастика. Первый и пока единственный из них открылся на Коломяжском проспекте. Вложить в него деньги решился финский пенсионный фонд. За 3 месяца работы удалось сдать больше половины квартир. Инвестиционный пенсионный фонд ICECAPITAL Housing Fund из Финляндии является владельцем двух подъездов или 276 квартир дома на Коломяжском пр. По данным экспертов, финский фонд потратил на выкуп квартир порядка $ 50 млн.

Сделка по выкупу квартир состоялась еще в 2007 году, но только прошлой зимой российская дочка ICECAPITAL - ООО «Коломяжский, 15» приступило к заключению договоров о сдаче жилья. За 3 месяца работы удалось сдать больше половины квартир. «Российские рынки недвижимости являются достаточно большими и до недавнего времени были достаточно динамичными. Здесь есть где развернуться» - говорит член совета директоров ICECAPITAL Томми Вяйсанен. В ЗАО «Строительный трест» рассказали, что изначально финны планировали выкупить весь дом целиком, однако на момент совершения сделки уже намечались кризисные тенденции, и ICECAPITAL остановился на том объеме, который в
итоге был приобретен, - 276 квартир проектной площадью 16 875 м2. «До сих пор нам не приходилось сдавать такое значительное количество квартир с отделкой» - говорит заместитель гендиректора ЗАО «Строительный трест» Беслан Берсиров.

По словам директора ООО «Коломяжский, 15» Елены Гришиной, покупка квартир фондом - это один из инструментов сохранения денег: «Выбор места обусловлен выбором ниши, мы решили сдавать в аренду жилье для среднего класса. Эти 276 квартир от одной до трех комнат, а также 52 машино-места в крытом паркинге мы будем сдавать жильцам на 11 месяцев с возможностью пролонгации оговора».

Стоимость аренды варьируется как от площади квартиры, так и от этажа (чем выше этаж, тем дороже квартира). По договору, арендаторам квартир
запрещается делать перепланировку, перекрашивать стены. Даже для того, чтобы просверлить в стене отверстие, чтобы, например, повесить картину, жильцам необходимо обратиться в службу эксплуатации. Такие правила проживания арендодатели объясняют тем, что все квартиры
выдержаны в едином стиле и нарушать его нельзя.

Важно отметить, что финнам принадлежат помещения с третьего по 25-й этаж. Помещения на цокольном и втором этажах «Строительный трест» оставил себе для продажи. 90% этих площадей уже продано компаниям. По мнению российских риэлторов, окупить проект возможно только
за 10 лет и более. Однако Томми Вяйсанен уверен в успешности затеи: «В наших планах - продолжить вкладывать капитал в квартиры в Петербурге». По данным риелторов, в настоящий момент средняя стоимость аренды обставленной мебелью однокомнатной квартиры составляет 20-25 тыс. рублей в месяц. В этом контексте заявленная стоимость аренды однокомнатной квартиры без мебели в доме на Коломяжском пр., 15, - от 18 тыс. рублей в месяц - соответствует текущей ситуации на рынке. По мнению участников рынка, существенным недостатком проекта является то, что квартиры меблированы не полностью. «Это может негативно сказаться на темпах сдачи двух- и трехкомнатных квартир», - говорят
арендодатели.

«Просчет финской компании заключается в том, что финны работают на петербургском рынке по европейским стандартам и сдают квартиры, повышая их арендную плату вместе с этажностью. У нас традиционно на 20-30% дешевле первые этажи. Остальные этажи сдаются обычно по одной цене», - считает Вероника Сурнина, старший менеджер отдела аренды компании «Петербургская Недвижимость». Кроме того, если бы к предоставляемой мебели финны добавили спальный гарнитур, диван, телевизор и несколько стульев, квартиры большей площади быстрее бы нашли своих арендаторов, считают риелторы.

О том, что в Петербурге через несколько лет могут появиться доходные дома как распространенная практика, заявил Юрий Осипов, председатель
жилищного комитета городской администрации.

«Необходимость появления таких домов очевидна. Вопрос - кто возьмет на себя бремя работы?» - сказал чиновник. По его мнению, активизировать
работу в этом направлении должен бизнес, а не городская администрация. При этом программа создания таких домов может появиться уже в следующем году.

Несмотря на то, что доходные дома в Москве не приживаются, столичные власти не оставляют попыток развить этот сегмент. «Сегодня в строительстве доходных домов заинтересовано государство. Таким образом чиновники намерены решить проблему доступности жилья. Поскольку высокие цены на недвижимость сделали покупку жилья для многих невозможной, правительство стремится сделать доступной хотя бы аренду», -
считает Анжелика Куклина. По словам Константина Ковалева, в настоящее время спрос в сегменте дешевого жилья - до $1000 в месяц - наименее
удовлетворен. «Если в структуре спроса на долю данного сегмента приходится порядка 40%, то в структуре предложения доля таких квартир не превышает 10%», - говорит эксперт.

Напомним, что в Москве первый доходный дом появился еще в 2003 году. Это проект, реализованный Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы (ДИПС) по адресу: Большой Николоворобьинский переулок, 10. В нем 47 квартир. Двухкомнатные квартиры площадью 83 кв. м сдаются по цене 2500 - 3300 долларов в месяц). Трехкомнатные квартиры площадью 100 - 120 кв. м сдаются по цене 3200 - 4800 долларов в месяц; Четырехкомнатные квартиры площадью 143 - 175 кв. м сдаются по цене 4700 - 5700 долларов в месяц. Семикомнатные квартиры площадью 300 кв. м сдается по цене 12 тыс. долларов в месяц.

Помимо жилья в доходном доме расположены помещения службы эксплуатации и четыре офисных помещения площадью от 119 до 217 кв. м, предназначенные к сдаче в аренду. Стоимость строительства доходного дома составила 12,3 млн долларов. Срок окупаемости - 8 лет при ежегодных арендных сборах около 2,4 млн долларов. По нашей информации, этот доходный дом полностью заселен представителями иностранных
компаний и богатыми топ-менеджерами.

Во всех квартирах выполнены отделочные работы по категории «высококачественная отделка» ( в частности, паркет штучный и двери из натурального дуба; стеклопакеты; импортная сантехника и т.п.). Все квартиры укомплектованы кухонными гарнитурами, бытовой техникой, мебелью для ванных комнат и гардеробных, а также предметами интерьера (шторы, люстры и т.п.). Есть и бюджетный вариант доходных домов. Так. один из них был построен в городе Старый Оскол и квартира в нем обойдется нуждающимся в жилье в 4 000 рублей.

Справка: в Канаде около половины населения проживает в съемных квартирах, в США - порядка 25-30%.

5878 просмотров

Подписка на новости

2018 1

Будут ли реализованы все идеи президента, озвученные в послании Федеральному собранию?