Аналитика [экономика и финансы]

Где жить в России нефтегазовым топ-менеджерам из-за границы?

30 сентября 2011 г. Деловой журнал TOPNEFTEGAZ, №5/6 2011

На сегодняшний день на рынке недвижимости строительство доходных домов - незанятая ниша. Почему? Просто инвесторы почему-то привыкли, что проекты окупаются за пару лет, но никак не за 5-7. Другое дело, что в ближайшие годы с учётом высокой стоимости приобретения жилья и удорожанием коммунальных платежей спрос на аренду жилой недвижимости сохранится, а по мнению некоторых аналитиков, даже вырастет.

Особенно важно это для нефтегазовых регионов, куда люди приезжают работать на вахту. Судите сами - у них есть средства, а ютиться зачастую им приходится в гостиницах или частных домах, ожидая отъезда домой и завершения всех процедур. Почему бы не создать доходные дома для вахтовиков - где для них были бы сделаны все условия, чтобы отдохнуть перед дорогой и знать, что они всегда смогут туда вернуться. Собственники такого жилья надолго были бы обеспечены постояльцами. Конечно, вахтовики бывают разные.

Но для этого вполне можно было бы сделать и несколько ДД, которые бы позволили их расселить по потребностям и финансовым возможностям. Многие нефтяники или газовики могли бы перевозить в такие дома свои семьи, а, по окончанию смены, возвращаться с ними домой.

Важной составляющей в таком бизнесе могло бы стать создание доходных домов для иностранцев, которые приезжают работать топ-менеджерами на нефтегазовых компаниях в России. Они привыкли к высокому уровню обслуживания, плюс, доходные дома в Москве окупились как раз за счет того, что в них жили дипломаты. Первые дома делали бы для богатых, а затем, освоив технологии и подтянув правовую базу, смогли бы строить и подешевле. На доходность бизнеса по строительству домов коммерческого использования указывают и другие факторы. Ведь обслуживание доходного дома, в отличие от разрозненного обслуживания квартир, является более выгодным, потому что в данном случае речь идет о единой инфраструктуре, управлять которой легче, чем разными по качеству объектами.

Позиционирование и продвижение единого объекта также является положительным с точки зрения формирования потребительских качеств, предлагаемых услуг для клиентов.
Это на Западе такой предназначенный для сдачи в аренду дом - привычный бизнес. В Германии символ преуспевания многих молодых семей (конечно, если не говорить об очень богатых людях) - аренда квартир в доходных домах, а не проживание в муниципальном жилье. Снимают квартиры с двумя туалетами, огромной ванной комнатой, просторным холлом. Надо сказать, что во всем мире арендное жилье вполне успешно развивается наряду с домами, находящимися у жильцов в собственности. К примеру, во Франции арендное жилье составляет 40% всего жилого фонда, в США - 45%. Вот и в нашей стране данная тема становится актуальной.

"Я нанял светлый дом c диваном, с камельком". Эти строчки принадлежат А.С. Пушкину и относятся к привычным в XIX веке доходым домам. Александр Сергеевич прожил в оных достаточно большой отрезок своей жизни. Адресами поэта были доходный дом Клокачева на набережной реки
Фонтанки, доходный дом П. А. Жадимировского на Большой Морской, доходный дом Оливье на Пантелеймоновская улице в Санкт-Петербурге. Именно там он написал свои политические эпиграммы и стихи "К Чаадаеву" (1818), "Вольность" (1818), "Деревня" (1819), поэму "Руслан и Людмила".
Совсем недавно в центральной и московской прессе было опубликовано несколько статей, в которых подводились предварительные итоги эксперимента с первым доходным домом, пущенным в эксплуатацию в Москве осенью 2003 года. В целом, столичное правительство считает этот почин довольно успешным, причем в масштабах всей России. Еще до начала строительства была создана законодательная база, в частности принято постановление о невозможности приватизации квартир в этом доме. Поправка была внесена в федеральное законодательство. По последним данным, в Москве в ближайшие год-два появятся еще пять доходных домов, об этом заявил мэр столицы.
На строительство первого доходного дома, по официальным данным, было потрачено 12,3 миллиона долларов. Поначалу считалось, что срок окупаемости составит семь-восемь лет. Однако заполняемость дома, сданного в эксплуатацию в 2004 году, оказалась настолько хорошей, что уже в год сдачи примерно 75 процентов квартир были заселены, поэтому ожидается, что затраты окупятся уже через пять лет после пуска. В настоящее время примерно 95-97 процентов жилплощади дома занято. Примечательно, что 60 процентов жильцов первого современного российского доходного дома - иностранцы.
Здание соответствует критериям элитного жилья. В нем 47 квартир, самые скромные из которых двухкомнатные площадью 83 квадратных метра, трехкомнатные - от 100 до 120, четырехкомнатные - от 143 до 175 и семикомнатные двухуровневые квартиры - по 300 квадратных метров.
Обитатели квартир оплачивают не только аренду, но и комплексное техническое обслуживание. Известно, что в конце 2007 года за техобслуживание пользователи квартир платили 130-150 долларов в месяц. Кроме квартир, в этом доме размещается служба эксплуатации и четыре офисных помещения на первом этаже. Предусмотрены также двухуровневый подземный паркинг с мойками по количеству квартир, гостевые стоянки, разгрузочная зона. Квартиры снабжены системами сигнализации, оптоволоконной связью, обеспечивающей подключение к интернету, спутниковым телевидением, индивидуальными системами кондиционирования воздуха и системами автономного обеспечения горячей воды. Жильцы могут воспользоваться сервисными услугами, в которые включены уборка квартир, аренда автотранспорта, уход за детьми, химчистка, прачечная, доставка продуктов, заказ обедов и ужинов и даже организация банкетов. То есть, предлагается широкий перечень услуг, соответствующий традициям хорошего отеля разряда четырех и пяти звезд.

Правда, на этом опыт удачного строительства доходных домов и закончился. Ни у местных властей, ни у инвесторов не нашлось ни желания, ни денег. Показательным выглядит ситуация, которая произошла на Южном Урале. Доходный дом в Южноуральске должны были сдать к концу 2005 года. Однако построили только фундамент. В «Южуралзолото», компании которая сначала вкладывала деньги в проект, не стали объяснять, почему заглохло строительство. А в новой мэрии Южноуральска в качестве одной из возможных причин назвали неправильное оформление документов на участок. В итоге, местные власти отказались от идеи строительства доходного дома. На старом фундаменте построят обычный жилой дом.

Почему современные доходные дома появляются только в разряде элитного жилья? Ответ очевиден - застройщики уверены, что за разумное время - от 7 до 12 лет - смогут окупиться только дорогие квартиры, с ценой аренды от 100 до 400 тысяч рублей в месяц. Клиенты, в основном, командированные иностранцы, находятся, но в очередь, конечно, не стоят. Спрос на съемное жилье экономкласса в сотни и тысячи раз выше, но срок окупаемости такого проекта из-за низких цен, разумеется, возрастет. Частных застройщиков, в памяти которых свежи всевозможные экономические потрясения, это не устраивает - они не хотят рисковать, замораживая деньги на длительный срок. Другое дело - государственные или муниципальные заказчики, ведь целью их деятельности не может быть только максимальная прибыль.
К тому же, строить доходные дома невыгодно с точки зрения налогов. Владелец доходного дома это всегда добросовестный плательщик различного рода налогов. Но помимо НДС сдача жилья в наем облагается налогом на прибыль и т.д. В первую очередь по этой причине доходные дома не смогут конкурировать с жильем физических лиц, сдаваемым в аренду. В такой ситуации, отмечают эксперты, особенно важна роль государства, которое или само начнет строить эти доходные дома, или обеспечит тем, кто этим займется, налоговые льготы. Налоговые льготы сейчас имеют нефтяники и газовики, а решение жилищных проблем - дело ничуть не меньшее, чем освоение месторождений в России.

3552 просмотров

Подписка на новости

2018 3
 

Будут ли реализованы все идеи президента, озвученные в послании Федеральному собранию?